房屋抵押貸款利率好嗎？完整房屋抵押貸款流程指南！

房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款是將名下的房子作為擔保品，抵押給銀行、融資公司、民間貸款公司等貸款機構，以此申請貸款獲取資金的方式。

房屋抵押貸款依據借款人的需求與情況，可以分為很多不同的種類，像是房屋融資、房屋增貸、房屋增轉貸、房屋二胎以及理財型房貸等，都是屬於房屋抵押貸款的範疇。

房屋抵押貸款種類介紹

房屋抵押貸款大致可以分為以下 5 大種類：

房屋抵押貸款種類	申請管道	定義	方案重點
房屋融資	銀行、融資公司、民間貸款公司	將名下「無貸款」的房屋作為抵押品，申請一筆資金	房屋本身沒有任何貸款
房屋增貸	原貸款機構	在有房貸的狀況下，用同一間房子，向「原貸款機構」再次申請一筆資金	原房貸需已償還部分本金
房屋轉增貸	非原貸款機構	將原貸款轉到「新的貸款機構」，並根據已償還的本金再申請一筆資金	原房貸需已償還部分本金
房屋二胎	第二家貸款機構	將已有貸款的房子，再次抵押給「第二家貸款機構」申請資金	抵押權為第二順位，風險較高，利率通常也較高
理財型房貸	銀行、融資公司、民間貸款公司	將已償還的房貸本金，轉化為一個可循環動用的額度	隨借隨還，按日計息，資金運用彈性較高

（一）房屋融資

房屋融資，又可稱為原屋融資，是指將自己名下無貸款的房屋作為抵押品，向銀行、融資公司或民間貸款公司申請一筆資金的借款方式。

延伸閱讀：《原屋融資利率好嗎？和一般房貸的差別？原屋融資詳盡攻略》

（二）房屋增貸

房屋增貸是指在原本的房屋貸款已償還部分本金的情況下，用同一間房子，向原貸款機構再借一筆錢的貸款方式。

延伸閱讀：《 房屋增貸條件有哪些？房屋增貸成數高嗎？房屋增貸完整解析 》

（三）房屋轉增貸

房屋轉增貸與房屋增貸類似，都是在原本的房屋貸款已償還部分本金的情況下，用同一間房子再借一筆錢的貸款方式。

兩者的不同之處在於借款的對象，房屋轉增貸是向非原貸款機構借款，也就是把原先的貸款轉到另一間新的貸款機構，並且根據已償還的本金額再申請一筆資金。

延伸閱讀：《房屋轉增貸是什麼？有比較划算嗎？房屋轉增貸流程一次看！》

（四）房屋二胎

房屋二胎，也可稱為二胎房貸，是指在已有房屋貸款的狀況下，又把同一間房子設定抵押權給第二間貸款機構申請一筆資金的貸款方式。

簡單來說，房屋二胎就是把原本已經抵押給 A 貸款機構的房屋，再次抵押給 B 貸款機構，額外取得一筆資金。由於設定的抵押權是第二順位，故又被稱為「二順位房貸」。

這類貸款由於承貸機構所需承擔較高的風險，所以通常利率也會較一般房貸更高。

延伸閱讀：《房屋二胎是什麼？房屋二胎條件有哪些？房屋二胎貸款全解析》

（五）理財型房貸

理財型房貸是一種可以把已償還的房貸本金，轉化成循環額度的貸款方案。這種貸款方式可隨借隨還，採按日計息，若能當天借當天還的話，就不會有利息產生。

延伸閱讀：《理財型房貸是什麼？有哪些優缺點？和一般房貸的差別？》

房屋抵押貸款條件

雖然每一種房屋抵押貸款的條件都多少有些差異，不過基本上都需要符合以下條件：

• 年滿 18 歲
• 具備穩定收入來源
• 無重大信用瑕疵
• 名下有房屋
• 房屋仍有殘值

房屋抵押貸款成數

房屋抵押貸款的成數最高可達房屋殘值的 8 成左右，若房子在貸款後增值了，那可借的金額也會增加。不過實際核貸成數仍會依據借款人本身條件、房屋狀況、貸款方案以及貸款機構而有所差異。

由於銀行在貸款的審核及風險管控上較為嚴格，因此不容易取得太高的成數，而融資公司與民間貸款在審核上則較為寬鬆，願意提供的貸款額度與成數較高。

另外，如果房子本身還有貸款沒繳完，在計算貸款額度時會先把未償還的部分扣除，再乘上房屋抵押貸款的成數。

舉個例子，小樂申請房屋抵押貸款，最終房屋鑑價的結果為 1000 萬，核貸的成數為 8 成。但由於他還有 100 萬的房貸還沒繳完，因此貸款機構在計算額度時，會先扣除這 100 萬，才乘上 8 成，所以小樂最後大約的貸款額度就是 720 萬元（900 萬×0.8）。

延伸閱讀：《房屋鑑價全攻略：房屋鑑價費用、流程、管道一篇全弄懂》

房屋抵押貸款利率

房屋抵押貸款的利率會依據借款人本身條件、房屋狀況、貸款機構及貸款方案而有所不同，目前銀行普遍都落在 1.775% ～ 3% 不等，而融資公司和民間貸款公司的利率則會更高。

舉個例會更好理解，信用狀況良好、具備充足還款能力、房屋狀況良好的借款人，房屋抵押貸款能獲得的利率，一定會比有信用瑕疵、有多處待修且房屋屋齡較高的借款人更低。

如果借款人是以無貸款的房屋進行原屋融資，利率通常會是房屋抵押貸款中最低的。

而若是拿目前仍有貸款的房屋再申請新貸款的二胎房貸，利率在房屋抵押貸款中相對較高。這主要是因為二胎房貸是在原貸款的基礎上，又設定第二順位抵押權來借款，放款機構所需承擔的倒帳風險較高。

房屋抵押貸款年限

房屋抵押貸款的年限大約落在 10 ～ 40 年之間，貸款機構通常是依據房屋狀況、借款人條件等因素進行評估。

有一點需要特別注意，大多數的房屋抵押貸款，都會對「借款人年齡+貸款年限」的總和加以限制，通常兩者加總後不可超過 70 年或 75 年（實際依各貸款機構規定為主）。

若超過此上限的話，除了會被要求縮短貸款年限之外，也可能導致貸款成數降低，最糟糕甚至有可能遭到拒貸。

房屋抵押貸款申請資料

若要申辦房屋抵押貸款，基本上都要備妥以下資料：

• 房屋抵押貸款申請書
• 借款人身分證正反面影本
• 財力證明
• 土地、建物登記謄本
• 不動產權狀影本

房屋抵押貸款流程

房屋抵押貸款常見問題

房屋抵押貸款推薦

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