房屋鑑價全攻略：房屋鑑價費用、流程、管道一篇全弄懂

房屋鑑價是什麼？

房屋鑑價是指由專業鑑價人員依據房屋的地段、類型、屋齡、坪數及周遭環境等因素，來評定出房屋的價值。

什麼時候會用到房屋鑑價？

會需要用到房屋鑑價的情況，大多都是在進行房屋貸款的時候，因為銀行需要知道房屋的價值，才能夠決定最終提供的貸款金額。除此之外，在借款人萬一違約未還款時，也才能透過拍賣房屋確實拿回借出的款項。其他如房屋二胎、轉貸，或遭查封、拍賣時，也都用的到房屋鑑價。

房屋鑑價管道

下列整理了6種常見的房屋鑑價管道：

1.委託銀行鑑價

當已經確定要向某間銀行申請房貸時就會委託銀行進行房屋鑑價，銀行會委託專業鑑價人員前往房屋所在地進行評估。這也是所有鑑價管道中最具可信度的一種，因為委託鑑價得出的價值通常會是銀行最終核貸額度的依據。

2.銀行行員估價

在還沒有決定要向哪間銀行申請房貸時，可以先持土地謄本至銀行臨櫃或直接致電銀行，請行員進行估價，行員會根據內部鑑價資料庫查詢房屋所在區域的鑑價紀錄，提供初步的房屋價值估算。雖然可以透過這種方式了解房屋大概的價值，不過要特別提醒，這並不是確定的價格，僅供參考而已。

3.銀行線上房屋鑑價

目前部分銀行有提供線上房屋鑑價系統，只要進到網站內，在對應欄位輸入地址、類型、坪數等資訊，就可以馬上得到房屋鑑價的試算金額。

4.內政部網站

民眾可以到內政部的不動產交易實價登錄查詢服務網上，查詢想購買的房屋周邊市場成交行情，因為此網站內有全台房屋買賣交易案件的紀錄。

5.房仲網站

市面上常見的房仲業者都有提供實價登錄的相關資訊，民眾可自行至對應的房仲網站參考過往的交易行情，就能推算出大概的房屋價值。

6.不動產估價師

也可以透過估價師事務所、資產鑑定公司等來委託不動產估價師進行房屋鑑價，不過會建議要事先詢問過費用，確認合理後再做決定。若覺得流程較為麻煩，可以考慮向幸福貸申請房屋貸款，這樣過程中就能直接請專員幫您試算！

銀行房屋鑑價評估項目有哪些？

通常銀行進行房屋鑑價的最主要的評估項目有下列5種：

評估項目	評估重點
房屋地段	檢視房屋所在鄰近區域的生活機能，若周遭有公園、學校、大眾交通等，價值會越高。
房屋類型、坪數	房屋類型（如透天、公寓、大樓等）不同會有不一樣的鑑價標準，像大樓、公寓這種集合式住宅，價值就跟獨棟透天有所差別。
房屋屋齡	屋齡會影響房屋折舊，也就是說屋齡越大的房屋，價值也會相對較低。
房屋坪數	室內實際可使用的坪數會影響房屋價值，加上坪數過小（如小套房）的房屋有些銀行是不願意承貸的。
房屋用途	房屋是自住、商用還是出租也會對鑑價有影響，通常自住的房屋，貸款成數會比較高。

房屋鑑價費用

房屋鑑價的費用大約落在5千到3萬元不等，依照鑑價的單位不同鑑價費用也會有所不同。

民間鑑價公司、估價師事務所的費用大約是1萬到3萬元之間，而銀行鑑價的費用則約為5千到1萬元之間。若是自行上網查詢實價登錄或請房仲鑑價通常是不需要鑑價費用的。

銀行房屋鑑價流程

影響房屋鑑價的因素

除了上述所提到的5種銀行房屋鑑價主要評估項目之外，也另外整理了可能影響鑑價金額的因素：

房屋周遭成交行情

房屋鑑價在評估的過程中，通常會以內政部的實價登陸作為判斷市場行情的依據，實價登錄也就是房屋最終的買賣價格。所以在房屋鑑價時，若物件周邊的買賣行情不高，或者出現此區域房價下跌的狀況，都會影響到最終的鑑價金額。

嫌惡設施過多

房屋附近的嫌惡設施若太多，或者已經強烈影響到生活水平或居住意願，那麼鑑價的結果也會因此受到影響。所謂的嫌惡設施就是焚化爐、汙水廠、垃圾回收場、廟宇及墳墓等。

房屋瑕疵

若房屋是凶宅、海砂屋、輻射屋這類的建物，或者有房屋傾斜、滲漏水、鋼筋外露等狀況，那麼房屋鑑價出來的價格恐怕不會太漂亮。

房屋增建、擴建

如果房屋有頂樓加蓋或陽台外推等狀況，因不確定此是否為合法申請的增建或擴建，可能影響鑑價的金額，甚至也有可能在鑑價就不會將這些建設納入鑑價範圍內。

物件交易頻率

如果該房屋短期內的交易紀錄過於頻繁，那銀行會推斷這可能是正在炒作房地產的物件，這就有可能會導致房屋鑑價的結果受到影響，銀行在貸款上也會相對保守，提供的成數就不會太高。

房屋鑑價常見問題

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