房屋二胎是什麼？房屋二胎條件有哪些？房屋二胎貸款全解析

房屋二胎是什麼？

簡單來說，房屋二胎（二胎房貸）是指把當初申請房屋貸款時抵押的房屋，又再次抵押給另一間銀行或貸款機構，申請第二個房屋貸款，以此來取得一筆可運用的額外資金。由於房屋二胎是第二次的抵押，所以通常又被稱為「二順位房貸」或「次順位貸款」。

至於為什麼會稱為「胎」呢？主要是因為在早期的台灣，「胎」等於「抵押權」的意思，所以房屋二胎也可以解釋為第二順位的抵押權。

房屋二胎的申貸管道主要有銀行、融資公司及民間貸款機構。其中又以銀行的審核最為嚴格，過件率也是所有申貸管道中最低的，而融資公司和民間貸款機構雖然過件率較高，但相應的利率也會較銀行更高。

房屋二胎優缺點

房屋二胎優點

• 貸款額度高：由於有房屋作為擔保品，所以房屋二胎的貸款額度通常會比信貸高，而且不會受到負債比（最高僅能貸款月薪的 22 倍）的限制。
• 還款年限較長：房屋二胎的貸款年限較長，最長可達 15 年，能有助於申貸人分攤每月還款金額，降低債務壓力。
• 信用條件要求低：房屋二胎由於有房屋作為擔保品，所以對於信用狀況會較房屋貸款的標準寬鬆。
• 撥款速度快：銀行的房屋二胎審核較為嚴格、速度較慢，所以大部分想要申請房屋二胎都會直接找民間申辦，最快可7天內就會撥款，能快速取得所需資金。

房屋二胎缺點

• 利率較高：房屋二胎由於是將房屋做第二次的抵押，對於第二順位的銀行或貸款機構來說，需要承擔的風險較高，因此通常利率也會較一般房貸還高，較適合短期週轉使用。
• 銀行審核較嚴格：因房屋二胎屬於第二順位抵押權，在法拍上的風險較高，很多銀行都不願意承作，就算承作審核的標準也會較為嚴格，過件難度頗高。

房屋二胎與一胎房貸、房屋增貸、轉增貸的差異？

在比較這四者的差異之前，首先需要先知道一胎房貸、房屋增貸與房屋轉增貸是什麼：

• 一胎房貸：購屋時向銀行申請的貸款，也就是我們常說的一般房貸，承貸銀行擁有房屋的第一順位抵押權，與房屋二胎相比，通常利率較低、額度較高。
• 房屋增貸：原房貸已繳款一段時間後，用同一間房屋作為擔保，向同一間貸款機構申請增加額度，以此取得資金的方式。
• 房屋轉增貸：將原房貸從原銀行轉移至新銀行，同時重新評估房屋價值，以此增加貸款額度，使借款人能取得額外資金。

以下為房屋二胎與一胎房貸、房屋增貸、房屋轉增貸的差異比較：

比較項目	一胎房貸	房屋二胎	房屋增貸	房屋轉增貸
方案特色	借款人可抵稅，通常有寬限期	額度介於信貸與一般房貸之間，並無寬限期	需同時償還原房貸與增貸兩筆債務	有機會降低利息支出，並增加可運用的資金
抵押權順位	承貸機構持有第一順位抵押權	承貸機構持有第二順位抵押權	承貸機構持有第一順位抵押權	承貸機構持有第一順位抵押權
額度	最高房屋市價的 8 成	最高 350 萬～500 萬	最高房屋鑑價的 8 成	最高房屋鑑價的 8～8.5 成
利率	1.5%～3%	3.4%～15.88%	2%～4%	2.06%～3%
年限	最長 30 年	7～10 年	最長 30 年	最長 30 年
過件難度（銀行）	相對較容易	較難	較難	較難

房屋二胎適合對象

基於房屋二胎的特點，適合以下對象申請：

• 信用狀況不佳者：信用分數較低、有信用瑕疵者，或申請信貸遭拒者。
• 無薪轉證明者：小攤販、經營網拍、自由接案工作者、領現工作者、自媒體工作者等。
• 房屋增貸未過者：申請房屋增貸申請未過件者，以及房屋增貸額度不足者，也都可考慮房屋二胎。
• 短期資金需求者：由於房屋二胎有不動產作為擔保品，所以能夠比個人信貸及企業貸款更快速取得資金，並且通常用途不限，能自由運用來解決申貸人目前的資金問題。

房屋二胎條件

房屋二胎的申請條件雖然會因為不同銀行或貸款機構而有所差異，但基本上想要申辦，至少要符合以下 5 個條件：

• 年滿 20 ～ 65 歲的中華民國國民
• 有穩定的收入來源
• 名下有房產
• 房屋有殘值，具備能夠增貸的空間
• 原房屋貸款繳款滿一年以上

銀行相比民間對於房屋二胎的審核標準更為嚴格，就算申貸人滿足上述申請條件，實際上銀行的過件難度還是偏高。若對於是否核貸有所擔憂，可以嘗試以下加分條件，有助於提升貸款過件率：

• 與該銀行有往來紀錄
• 個人信用狀況良好，無遲繳紀錄
• 房屋條件良好（屋況、屋齡、殘值）
• 提供條件優異的保證人

房屋二胎利率、額度好嗎？

房屋二胎的貸款額度和利率高低，通常會以借款人的個人條件與房屋鑑價的殘值進行評估。另外，在貸款審核過程中，還是會多少以申貸人的信用狀況作為是否核貸的參考依據。

• 額度：大致上落在 350 萬～500 萬這個區間
• 利率：落在 3.4%～15.88% 之間

房屋二胎在貸款額度方面，不像信用貸款會受到負債比（DBR22）的限制，能夠即時取得足夠的資金來解決週轉問題。

不過仍要提醒，不同的申貸管道和貸款方案也會影響額度與利率的高低，像是民間的房屋二胎在額度上通常就比銀行更高。

房屋二胎申請文件

申請房屋二胎需要備齊下列文件：

• 身分證正反面影本
• 個人印鑑章、印鑑證明
• 所得及財力證明
• 土地、建物所有權狀影本
• 原房貸近一年繳款明細

房屋二胎流程

房屋二胎計算公式與試算

文章看到這邊，相信讀者們一定對房屋二胎有了更深入的了解，那如果想要知道自己申請房屋二胎能夠取得多少資金，以及每月需要償還多少金額，可以根據以下公式進行試算：

房屋二胎計算公式

房屋鑑價金額 × 房屋二胎成數 － 原房屋貸款剩餘金額 ＝ 房屋二胎額度

房屋二胎本金 × 月利率 ÷（1－(1＋月利率)^(－總期數））＝ 房屋二胎月付金

房屋二胎試算

例1：假設小幸原先的房屋貸款還有剩餘500萬，但目前剛好有資金上的需求，申請了房屋二胎，房屋鑑價後的金額為1000萬，而核貸的成數為7成（70%），那麼他最終可以取得多少資金呢？

➥ 1000 萬 × 70% － 500 萬 ＝ 200 萬 元

例2：假設小福目前申請房屋二胎成功過件，核貸的額度為100萬、年利率6%（月利率0.5%）、貸款期數10年（120期），那麼每月月付金需要支付多少？

➥ 100 萬 × 0.5% ÷（1 －(1 ＋ 0.5%)^(－120））≒ 11,102 元

銀行房屋二胎比較

為了讓讀者們能對房屋二胎的條件更有概念，下列表格整理了幾間市面上有提供二胎房貸的銀行，並比較其額度、利率及貸款年限：

銀行別	額度	利率	貸款年限
K 銀行	最高 500 萬元	最低 3.87% 起	最長 10 年
C 銀行	最高 150 萬元	最低 3.45% 起	最長 10 年
Y 銀行	最高 50 萬元以上，依據申請人財力及信用狀況而定	3.27%～9.88% 起	最長 15 年
T 銀行	最高 300 萬元	最低 3.92% 起	最長 7 年
S 銀行	最高 600 萬元	最低 3.34% 起	最長 15 年

房屋二胎詐騙陷阱

由於銀行的房屋二胎過件難度較高，有此需求的民眾皆紛紛透過民間辦理。也就是隨著近幾年民眾對房屋二胎的需求不斷增加，所以有不少不肖業者就參雜其中，導致二胎房貸詐騙的事件頻傳，以下整理了 6 種房屋二胎詐騙手法讓民眾可以多加防範：

• 高利貸陷阱：不少不肖業者會用表面看似優惠的貸款條件來詐騙民眾，實際上在合約背後隱藏著高額的利率，若沒有多加留意就簽約，光月利率可能就會高達16%，甚至更高，壓得人喘不過氣。
• 不合理的費用： 不少不肖業者會以各種名目向申貸人收取不合理的費用，如開辦費、手續費等，但實際上根本不需要付這些錢，徒增申貸人借款上的額外支出。
• 事先收費：不少詐騙集團會謊稱申請房屋二胎需要支付申請費用，但事實上合法的民間貸款公司是不會在貸款過件前向申貸人收取任何費用，都是在貸款成功過件後才會收取相應的費用。
• 假冒合法機構： 不少詐騙集團會假冒成銀行或是合法的民間貸款機構，利用偽造的文件和身分來欺騙民眾，當有民眾真的傻傻向他們辦理房屋二胎後，最嚴重很可能房子會遭到詐騙集團抵押。
• 保證過件陷阱：在網路上常會看到聲稱「保證過件」的標語或廣告，但其實沒有任何貸款是保證過件的，就算是民間貸款也一樣，都需要經過評估與審核。通常這種保證過件的業者，都是會偷偷把高額的利率塞給申貸人。
• 抵押證件：若貸款機構要求申貸人要提供個人證件、印鑑章及存摺正本，那務必要提高警覺，提供任何重要證件都有被冒用的風險存在。合法的貸款機構並不會要求申貸人提供任何重要證件的正本，僅會要求提供影本來確認身分與匯款帳戶資料。

房屋二胎常見問題

房屋二胎推薦

若您名下有房屋，且已繳款滿一年以上，正好目前有資金上的需求，想要透過房屋二胎來取得需要的資金。但是銀行的審核標準太嚴格，不容易過件，市面上的民間貸款業者又非常多，不知道怎麼挑嗎？別擔心！房屋二胎及貸款相關問題都儘管交給我們幸福貸吧！

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