買中古屋貸款流程怎麼走？5個提高中古屋貸款成數的撇步報你知

中古屋定義

在介紹中古屋貸款之前，必須先來了解一下「中古屋」的定義，曾經有人住過、屋齡超過3年、興建完成已領取使用執照超過3年以上或經過1次以上轉手買賣的房子，以上這些說法都算是中古屋。而中古屋因為年限範圍較寬的緣故，所以又可以分為「新古屋」、「老屋」2種類型，以下分別詳細介紹：

新古屋

新古屋指的是屋齡在3～10年內，而且從未有人居住過的房子，房屋的價格會比新成屋更便宜一些。新古屋的成因通常有2種，其一是投資客買下新屋後要等待房價上漲再轉手，而另一種就是建商蓋好房子後，因銷售不佳的緣故而成為了滯銷餘屋。新古屋的屋齡較新成屋高、比老屋低，因為其不屬於新屋，所以通常貸款的成數會比新成屋來的更低一點。

老屋

老屋一般會指屋齡超過30年以上的房屋，老屋因房屋老舊的關係，建築結構與耐震能力普遍較差，維修或拆除的機率也較高，居住安全具有一定的疑慮，所以申請貸款的成數也會受到限制。

中古屋貸款是什麼？

了解完中古屋是什麼了之後，接著就是要來介紹「中古屋貸款」了，中古屋貸款是指針對中古屋向銀行或金融機構申請的貸款。通常依照目的的不同可以分為「用於購買中古屋的貸款」和「抵押中古屋獲取資金的貸款」。中古屋貸款的成數、利率和年限會根據房屋的屋齡、屋況，以及申貸人的條件而有所不同。 

中古屋貸款成數、利率、年限是多少？

中古屋貸款成數

中古屋貸款的成數通常大多落在6～7成之間，不過這裡要請讀者們特別留意一下，我們這邊所說的中古屋貸款成數指的是房屋的鑑價金額（通常房屋的鑑價金額會比房屋市價來的稍低），並非是像新成屋這類房屋貸款一樣指的是房屋市價哦！所以通常會建議在正式購買之前可以先請銀行或貸款機構評估可貸款的額度，才不會導致最終面臨貸款額不足的情況。

中古屋貸款利率

中古屋貸款的利率通常會比新成屋略高，因為老舊房屋的風險普遍相對較高。因此，中古屋貸款的利率一般大多會落在2～5%之間，不過具體申辦的利率仍會因為中古屋屋齡、借款人本身條件以及貸款機構的不同等因素而有所差異。 

中古屋貸款還款年限

中古屋貸款的還款年限通常可以分為20年期、30年期、40年期，貸款年限的長短主要與借款人的年齡、中古屋屋齡及貸款機構規定有關。因為貸款機構需要考量借款人年紀稍高時是否能正常還款，以及屋齡加上貸款年限是否會接近房屋的耐用年限。有部分貸款機構會有「貸款年限+借款人年齡不可超過75（年）」及「貸款年限+中古屋屋齡不可超過50（年）」的限制，所以在申貸之前建議務必先向貸款機構確認是否有相關規定與限制，選擇合適的貸款年限也至關重要，這都會關係到日後的還款壓力。

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影響中古屋貸款成數、利率、還款年限的因素

影響中古屋貸款成數、利率、還款年限的因素主要可以分為「房屋條件」、「申貸者個人條件」、「政策與市場利率」這三大類，以下分別說明：

1.房屋條件

• 屋齡：房屋的屋齡越高，貸款的成數可能會越低，貸款的年限也有可能受影響而縮短，因為貸款機構會需要考量到房屋的折舊與潛在風險等因素。
• 地段：位於交通便利、生活機能完善、商業發達等精華地段的房屋，貸款機構會較願意提供更高的貸款成數，因為這些地段的房屋價值穩定，房價未來也有成長的空間，較不容易受到波動而大跌。 
• 屋況：房屋的屋況越好，貸款機構也會願意提供較佳的貸款條件。不過若有漏水、壁癌等問題，貸款的條件也是有可能會同步受到影響的。 

2.個人條件

• 信用狀況：如果是向銀行申請中古屋貸款，銀行會參考聯徵中心的信用評分報告，評估申貸人的信用狀況。信用良好者，會比較有可能獲得較優的貸款條件，反之，甚至可能無法核貸。 
• 還款能力：銀行會評估申貸人的收入狀況、負債比等，判斷其還款能力。有足夠的還款能力，銀行會願意提供較優的貸款條件。如果能夠提供足夠的財力證明，也是有加分效果的。 

3. 政策與市場利率

• 政策：銀行各會有其所依據的政策，所以不同銀行對於相同的申貸條件和房屋類型，可能會提供不同的貸款條件，就好比有些銀行對於老屋的貸款成數不會給到太高。 
• 市場利率：市場利率的波動也會連帶的影響中古屋貸款的利率，當央行升息時，中古屋貸款的利率也可能會隨之調漲。 

買中古屋貸款流程

如何提高中古屋貸款成數？

如果想要中古屋貸款的成數不足，那該要如何提高呢？建議可以從房屋條件與借款人個人條件下手，以下詳細說明：

房屋條件

• 屋況及屋齡：盡量選擇屋齡較低、屋況較為良好的中古屋，在房屋鑑價比較容易取得較好的金額，以此可獲得更高的貸款成數。
• 地段：中古屋盡量選擇距離捷運站近，或剛好位在市中心、明星學區、繁榮商圈旁的地段，貸款機構會評估地段的價值，繁榮的地段能進而提供更高的貸款成數。

借款人個人條件

• 還款能力：如果能夠提供充足的財力證明（如薪資轉帳證明、年度所得清單等），證明申貸人本身有穩定的收入，具備足夠的還款能力，貸款機構是會提高貸款成數的。 
• 信用狀況：如果有良好的信用狀況，沒有過遲繳、欠款等不良紀錄，貸款機構考量後是會有機會提高貸款成數的。 
• 提供保人：如果可以提供信用狀況優良、有穩定收入的人擔任您的保證人，這是有助於提高貸款成數的。

中古屋貸款注意事項

文章即將接近尾聲，提醒讀者們幾點在申請中古屋貸款時需要特別注意的重點：

1.自備款：由於中古屋貸款的通常會比新成屋來的低，所以會需要借款人準備較高比例的自備款，會建議至少需要準備中古屋總價的3～4成。 
2.整理費用：比較老舊的房屋，除了會有修繕的支出產生之外，有些年輕族群購買中古屋是因為價格較低，但隨之而來的可能就是裝潢費用的開銷，所以在申請貸款之前，務必確認所需要的額度。
3.仔細確認合約內容：在簽約對保環節，務必仔細閱讀所有合約條款，若有任何不清楚或不合理之處，應該立即提出，切勿胡亂切約，以免日後貸款糾紛的產生。

中古屋貸款常見問題

中古屋貸款成數不足怎麼辦？

若在嘗試了以上提高中古屋貸款成數的方式後，仍覺得貸款成數不足的話怎麼辦呢？那可以考慮尋求合法立案的民間貸款幫助，我會推薦幸福貸，為什麼？

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