店面貸款申辦指南｜一篇看懂店面貸款數、利率、年限與限制

店面貸款是什麼？

房地產買賣是一種常見的投資方式，但除了一般住宅之外，也有人會購買商用店面。通常在購買店面後，會再轉租給商家來收取租金，或是在增值後轉售來賺取價差。

而所謂的店面貸款就是向銀行或民間貸款機構申請資金來購買店面的貸款方式，屬於房屋貸款的一種，通常是以店面作為貸款的擔保品。

雖然店面貸款是有擔保品的貸款，但與一般房貸相比，通常可貸成數較低、利率較高、年限也更短。

這主要是由於店面對貸款機構來說，屬於高風險的投資型產品，除了價值容易波動之外，流通率也不佳，所以為了控制風險，在審核和貸款條件的提供上都會較為保守。

店面貸款與一般房屋貸款差異

店面貸款雖然被視為房屋貸款的一種，但在申請的標準上卻更加嚴謹。因為銀行需要評估店面未來的收益穩定性與流通性，而通常店面所需承擔的風險又較高，所以基本上貸款條件一定會比一般房貸更差。

比較項目	店面貸款	一般房屋貸款
用途	投資、自營、出租	自住、投資
貸款成數	較低（約鑑價 6 成）	較高（約鑑價 8 ～ 8.5 成）
利率	較高	較低
年限	最長 20 年	最長約 30 年
放貸風險	較高（價值易波動、空置率高）	較低

店面貸款申請條件

申請店面貸款時，銀行或貸款機構會要求借款人須滿足以下條件：

• 年齡為 18 ～ 65 歲之間
• 有穩定收入來源
• 信用狀況良好
• 店面具備一定的市場價值與流通性（位置、商圈條件等）

通常在審核借款人的申請條件時，也同樣會針對店面進行評估：

• 店面的實際使用與收益狀況
• 店面所在地段是否有商圈或人流
• 店面租金收益與市場行情
• 借款人名下是否已持有多個店面（可能被視為投資客）

店面貸款成數、利率、年限如何？

（一）店面貸款成數

由於店面常被視為投資型產品，再加上市場波動大、轉手性較差，因此店面貸款的成數通常會比一般住宅更低。

銀行最高就只能貸到鑑價的 6 成左右；而民間貸款管道則最高有機會貸到鑑價的 8 ～ 9 成。之所以可以貸到這麼高，是因為民間貸款對貸款用途無限制，主要依據借款人還款能力與店面條件來決定成數。

💡小提醒：若是已購入 2 間店面以上的非首購者，那麼銀行為了降低借款人是投資客的風險，有可能還會再進一步減少店面貸款的成數。

（二）店面貸款利率

店面貸款的年利率約 2% ～ 2.5% 起，但若是借款人的收入不穩定、信用狀況與店面條件不佳，最終核貸的貸款利率還有可能會更高。

店面貸款的利率通常會比一般房屋貸款更高。這是因為店面的閒置率高、流通性低，所以當借款人無法履約還款時，放貸機構難以透過法拍將店面變現來補貼損失，那為了要平衡風險，銀行或民間貸款機構自然就會收取更多的利息。

（三）店面貸款年限

店面貸款的貸款年限通常會比一般房屋貸款更短，最長只有20年，而且基本上是沒有提供寬限期的。

這是因為會申請店面貸款來購買店面幾乎都是投資客，當環境或景氣低迷時，可能會急於脫手。這麼做除了會導致店面價格波動之外，也會造成店面的流通性變低、閒置率變高等狀況發生。

如何提高店面貸款成數？

（一）良好的信用條件

信用狀況是銀行在審核貸款時會考量的其中一項重要因素，若借款人本身有良好的信用狀況，不僅可以提高貸款的過件率，也有機會能夠拿到更高的貸款成數。

（二）提供擔保品或保人

若能夠提供動產或不動產（如房屋、汽車、機車等）作為擔保品，或是提供信用條件、收入狀況良好的保證人，都能夠在一定程度上降低銀行的放款風險，進而提高貸款的成數與額度。

（三）提供更多財力證明

除了薪轉證明、勞保明細之外，若借款人還有定存、股票、基金，或是租金等額外收入，也可一併提供。因為這能證明借款人具備充足的還款能力，有機會提高貸款機構願意提供的貸款成數。

（四）申請信用貸款

在所需的額度相差不多的情況下，若店面貸款的成數不足，借款人也可考慮另外申請一筆信用貸款來增加貸款的額度。

店面貸款申請資料

欲申辦店面貸款，需準備下列資料：

• 雙證件正反面影本
• 戶籍謄本
• 土地建物所有權狀
• 印鑑章、印鑑證明
• 撥款存摺封面影本
• 財力證明（加分）

店面貸款申請流程

店面貸款限制？

除了上述提到的這些，申辦店面貸款其實有相關的限制，需要注意：

無寬限期

大部分銀行眼裡，店面屬於價值波動大、閒置率高的投資產品，所以承貸的風險較高，因此店面貸款通常較難取得寬限期。若於貸款初期有還款的壓力，也可考慮向民間貸款管道申辦，有機會可在一段時間內只繳利息。

還款年限

店面較容易因環境、景氣等影響，進而面臨臨時倒閉的風險，因此店面貸款的還款年限，基本上會比起一般房屋貸款更短，最長只有 20 年。

持有的店面數量

當借款人名下持有 2 間以上的店面時，就有很高的機率會被銀行視為投資客，這可能導致店面貸款最終核貸的成數和利率較差，甚至還有可能會遭拒貸。

店面貸款常見問題

銀行店面貸款沒過怎麼辦？

銀行審核店面貸款時，會評估貸款人的信用、財力證明及店面條件。但如果借款人有信用不良、收入不固定、店面位置偏遠等狀況，有可能遭到銀行拒貸。如果銀行店面貸款沒過，還是能找民間管道申辦，民間店面貸款推薦我們幸福貸。

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