預售屋貸款是什麼？成數怎麼樣？預售屋貸款流程完整解析

預售屋貸款是什麼？

預售屋貸款是指在購買預售屋時，購買人直接向建商配合銀行申請的一種房屋貸款。這種貸款的條件相對寬鬆，貸款成數通常也較高，而且由於建商與銀行有配合，所以能透過整批議價的方式爭取到較好的貸款條件。

預售屋主要的優勢在於可以分期繳納自備款（頭期款與工程款），這也是不少年輕首購族會選擇買預售屋的原因之一。頭期款會在開工前的下訂、簽約、開工時繳納，而工程款則會在施工期間分期繳納，在買房初期的資金壓力相對較輕。而且在施工的過程中，屋主能按自己的需求，適度的請建商變更屋內格局。

由於預售屋是購買還沒蓋好的房子，所以就會需要承擔建商在興建過程中倒閉的風險，因此選擇有良好信譽的建商就至關重要，還有就是在交屋時也要仔細核對契約。

預售屋貸款流程

預售屋貸款成數

預售屋貸款的成數大約落在7～8.5成之間，通常成數也會比中古屋和套房的更好，不過具體成數仍會依據申請人的收入、還款能力及信用狀況而有所不同。

由於預售屋通常是由建商以整批建案來向銀行議價貸款，所以自然能拿到的貸款成數較高，貸款利率也會較優惠，通常會比自行申貸來得漂亮，因此大部分購買預售屋的屋主都會選擇透過建商辦理預售屋貸款。

其實要不要透過建商辦理預售屋貸款沒有一個絕對，如果申請人覺得自身的條件不錯，不妨也可以多比較幾家銀行，說不定能成功貸到條件更好的預售屋貸款也不一定，但會建議還是要找平常有在往來的銀行會比較好。

預售屋貸款沒過？常見原因與限制

雖然多數人都會認為預售屋貸款是過件率較高且成數較漂亮的選擇，但其實建商只是代為送件而已，最終是否核貸，決定權還是掌握在銀行手中，以下整理了幾種預售屋貸款沒過的常見原因及限制：

申請人條件因素

其實預售屋貸款在流程上與一般房貸較為不同，但在審核上也同樣會對申請人的還款能力與信用狀況進行評估。若申請人有負債比過高、信用瑕疵等狀況，就算是申辦預售屋貸款，最終仍有可能因為條件不佳而遭到銀行拒絕貸款哦！

建商財務因素

由於建商也是銀行評估預售屋貸款重要的依據之一，所以當建商的財務狀況出狀況或是資金週轉上遇到問題，銀行為了要排除風險，是很有可能導致拒絕放貸的哦！

房屋因素

預售屋貸款的金額與成數，主要會以房子蓋好後的房屋鑑價結果而定，並不是當初與建商的簽約價。所以如果房價下跌，當鑑價出來的價值低於買價，實際能獲得的成數不夠的情況下，買方就需要自掏腰包補足差額，若無法補足會使購屋流程中斷，這就可能間接導致貸款沒過。

政策性因素

政府的打房政策、限貸令或是央行升息等，都有可能會讓銀行調整放款的額度或放貸與否。當無法獲得原先預期的成數，會使得申請人的資金缺口變大，最終若無法補足缺額，同樣會導致貸款沒過。

預售屋貸款優點

預售屋貸款能有機會取得更優惠的貸款條件，而且在準備自備款上壓力較小，以下統整了幾項預售屋貸款的優點：

貸款成數較高

通常首購族優先考量的物件都是預售屋或中古屋，而預售屋貸款的貸款成數通常會比中古屋更高。因為預售屋不管怎麼說，未來蓋好之後也都算新房子，所以銀行願意提供的貸款成數和額度也自然就會比較高。

前期繳款壓力較小

購買預售屋頭期款和工程款是按工程進度分期支付的，而且通常自備款成數也會比新成屋低，所以初期的繳款壓力較小。

爭取較優惠貸款條件

通常建商都會有自己配合的銀行，而且預售屋貸款是建商用整批建案向銀行申請貸款，所以在貸款的條件上比較能夠和銀行議價，這樣就有機會能夠爭取到更優惠的利率、還款期限等。

貸款審核相對容易

雖然預售屋是還沒蓋好的房子，但未來完工後其實就等同於新房子，所以相較於中古屋來說，比較不會因為屋齡太高或屋況不佳等因素而遭到銀行拒貸，在貸款的審核上是相對容易的。

預售屋貸款風險與缺點

預售屋貸款雖然聽起來很方便，而且能夠爭取到的貸款條件也較佳，但其實購買預售屋背後隱藏著不少缺點、風險以及該注意的事項，以下就讓我們來看看有哪些需要留意的：

最終成數不如預期

建商在簽約時所提供的貸款成數並非絕對，因為銀行在交屋時還會再重新鑑價，若房價下跌或申請人個人條件改變，實際貸款成數可能會低於簽約價，甚至有可能導致無法貸款。

建商風險

若建商在施工的期間內財務出現狀況或是面臨倒閉，除了工程停擺之外，也有可能面臨預付款虧損的風險，銀行甚至有可能直接拒絕此貸款。

政策限制

預售屋貸款很可能受到政府的打房政策、限貸令或央行升息等因素，進而影響貸款成數。

預售屋貸款常見問題

預售屋貸款成數不足怎麼辦？

由於受到央行、政府政策以及建商等因素的影響，導致近年來銀行所提供的預售屋貸款成數降低，讓不少人都害怕貸款成數不如預期而造成後續的資金缺口，而遲遲不敢下手買房。那到底預售屋貸款成數不足該怎麼辦呢？別擔心！有資金或貸款上的需求都儘管交給我們幸福貸！

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