房屋貸款種類有哪些？房貸還款方式都一樣嗎？一篇看懂房貸怎麼選！

房屋貸款是什麼？

顧名思義，房屋貸款就是以房屋作為擔保品的一種貸款方式。而房屋貸款依照資金的用途，還可以再分成2大類型，分別是「購屋貸款」和「房屋抵押貸款」：

購屋貸款

通常買房都不是一筆小數目，大部分的民眾手頭上都沒有足夠的資金來一次付清費用，為此就需要申辦貸款。所以簡單來說，購屋貸款就是在買房時向銀行申請的貸款，可以理解為借錢買房的概念。

房屋抵押貸款

而房屋抵押貸款則是把名下擁有的房產作為擔保品，向銀行或民間貸款公司申請貸款取得資金的一種方式，也能理解為以房借錢。原房貸已經清償的話借款人可申辦房屋融資，未清償房貸則可以辦理房屋增貸、房屋二胎或房屋轉增貸。

房屋貸款種類有哪些？

常常聽到大家提起的房屋貸款，指的其實就是「購屋貸款」，而購屋的房屋貸款又可以再細分為五種常見的種類，每一種的利率計算方式和適合對象都有所不同，以下將詳細說明：

指數型房貸

指數型房貸利率的計算是以「定儲利率指數（指標利率）+加碼利率」，是目前市面上最常見的房貸類型。「定儲利率指數」是以國內十大銀行的一年期定儲利率平均值為基準，也稱之為「指標利率」。定儲利率指數會隨市場變動而調整（如央行升息），而加碼利率則是銀行評估借款人本身的條件（如財力、信用狀況）後而決定。

階梯型房貸

階梯型房貸的利率計算方式和指數型房貸非常類似，也是以「定儲利率指數+加碼利率」來計算，差別在於階梯型房貸會再分為三個階段。第一階段只須償還利息，第二階段償還本金+利息，而第三階段則須償還剩餘本金，每一階段的償還金額都會逐漸升高，就像是階梯一樣。

固定型房貸

固定型房貸採取固定式利率，每月的還款金額固定，比較不受央行升息、降息的影響，不過利率通常會較其他房貸來的更高。而且由於房貸大多都超過20年，因此目前市面上的銀行很少願意承作固定型房貸，通常都是前期採固定利率，後期利率仍會隨市場變化而波動。

理財型房貸

一般來說，通常房貸還款後就不能再動用本金。但理財型房貸可以將已償還的本金轉為可再借貸的「循環額度」，對資金的動用也能更加靈活。理財型房貸的利息是按日計算，若無動用或當日借當日還，就不需要支付利息。

抵利型房貸

抵利型房貸就是讓借款人能以存款來折抵房貸的本金，而且存款產生的利息也能用於還款。銀行會額外給借款人一個活儲帳戶，只要借款人將錢存入該帳戶，那麼在計算利息時，銀行就會先扣除該帳戶中的存款再計算利息，不過須注意銀行的本金免息上限規定。而且也因為是活儲帳戶，所以帳戶內的資金仍然可隨時動用。

房屋貸款種類	特色	優點	缺點
指數型房貸	利率會受市場波動影響	有機會隨降息而減少利息支出	需承擔市場波動帶來的利率風險
階梯型房貸	每階段償還金額會如階梯般逐漸提高	前期還款壓力較輕	越到後期還款壓力越重
固定型房貸	利率不受市場波動影響	不必擔心市場變動，還款金額固定	利率稍高且願意承作長年份的銀行較少
理財型房貸	已償還的本金可再借出來運用	可靈活調度資金，隨借隨還	利率通常較一般房貸高
抵利型房貸	能以存款來折抵房貸本金	減少房貸總利息支出	本金通常會有免息上限

房屋貸款還款方式有幾種？

申請房屋貸款，除了從房屋貸款種類來考量利率高低之外，也需要了解還款方式有哪些，因為不同的還款方式，所需要負擔的利息支出也有所差異，以下介紹幾種常見的房屋貸款還款方式：

本金平均攤還

本金平均攤是指將貸款的本金平均分攤到貸款期數中，因此每期所需償還的本金都是相同的。而利息會根據剩餘未償還的本金計算，也就是說隨著未償還的本金越來越少，每期所需攤還的利息也會隨著降低，這種還款方式在前期的還款負擔較重，但整體的利息支出相對較低。

本息平均攤還

本息平均攤還，又稱為「本利平均攤還」，是指將貸款的本金和利息加總後平均分攤到貸款期數中，讓每個月的還款金額是固定的。不過儘管每期的還款金額看起來都一樣，但其實還款金額的本金和利息佔比並不相同，貸款前期利息佔比較高，後期則是本金的佔比較高。

這種還款方式的利息支出會比本金平均攤還更高，但由於每月須償還的金額都相同，借款人能更好的安排財務規劃。

搭配寬限期的本息攤還

所謂搭配寬限期的本息攤還，就是在寬限期內借款人只需繳交利息，待寬限期期滿結束後，才會進入本息平均攤還的階段。

這種還款方式雖然能夠降低借款人在貸款初期的還款壓力，但因為寬限期期間只繳利息不繳本金，在本金沒有減少的狀況下，就等於多付了寬限期時的利息，所以貸款的總利息會比沒有寬限期的房貸來的更高。

本金到期一次清償

在貸款期間，借款人每月只需要繳交房貸利息，本金在貸款到期時再一次清償。不過這種還款方式由於貸款期間不需償還本金，等同於本金都未因償還而減少，所以每期的利息負擔會較重。

房屋貸款種類到底該怎麼選？

文章看到這邊，相信讀者已經十分清楚房屋貸款有哪些種類，但房貸種類有這麼多種，一定非常困惑該要怎麼選擇。而且加上房貸通常都是一筆不小的數目，選擇不同的房屋貸款類型都會大大影響最終的利息支出與每月還款金額。

下列表格整理了5個常見的房屋貸款類型各別適合的對象：

房屋貸款種類	適合對象
指數型房貸	首購族、有規律薪資的上班族
階梯型房貸	貸款後期願意承擔較高還款壓力者
固定型房貸	擔心市場變動、規劃穩定還款者
理財型房貸	有短期資金需求者
抵利型房貸	高存款、手頭具備一定資金、想縮短還款期限者

房屋貸款種類常見問題

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