預告登記完整攻略！3種預告登記破解方法一次看

預告登記是什麼？

預告登記是一種限制不動產所有權人不得任意處分（如買賣、抵押、贈與等）不動產的登記方式。預告登記的目的，是為了預防不動產所有權人在所有權移轉登記之前，就先將不動產變賣或抵押而採取的一種手段。也就是說，雖然不動產的所有權目前仍屬於不動產所有權人，但預告登記人可以透過預告登記的方式限制不動產所有權人處分此不動產的權利。

舉個例子會比較好理解，假設小幸已經和小福講好，要把房子賣給小福，不過需要等到小幸找到新住處才能把所有權移轉登記給小福。那這個時候小福就可以透過預告登記的方式，限制小幸處置房子的權利。就算小幸中途反悔想要轉賣給別人，但因為已經做了預告登記，所以在沒有經過小福同意之前，小幸是沒辦法隨意把不動產轉賣給別人的。

預告登記效力

依據《土地法》第79-1條規定：「預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」

以白話來說，不動產登記義務人（不動產登記的所有權人）在預告登記塗銷之前，對不動產所做的大部分處分行為幾乎都是無效的。

預告登記時效

基本上預告登記是沒有時效限制的，只要預告登記人沒有主動申請塗銷，預告登記的效力就會一直存在。

雖然預告登記的並沒有時效性上的限制，但這裡需要特別注意，因為設定預告登記的前提是預告登記人對不動產登記名義人（不動產登記的所有權人）必須具有請求權，那也就是說如果成立預告登記的請求權時效到期，那麼預告登記很可能也會因此而遭到撤銷。

舉例來說，交付房屋的請求權時效是15年，假設小福是由於房屋買賣中的交付房屋請求權，才得以對小幸進行預告登記。那也就是說，15年後，預告登記就可能會因為此交付房屋請求權到期而遭到撤銷。

預告登記缺點

根據《土地法》第79-1條第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。」

換句話說，就算預告登記人已經辦理了預告登記，但如果不動產是受到政府徵收命令、法院判決、強制執行等處分，就沒辦法用預告登記來排除，這點預告登記人需要多加注意！

預告登記如何辦理？

申辦預告登記檢附文件

若想要申辦預告登記的話，首先需要準備以下文件：

1. 預告登記申請書
2. 登記清冊
3. 登記名義人同意書（預告登記同意書）
4. 登記名義人身分證明文件
5. 登記名義人印鑑證明書
6. 請求權人身分證明文件
7. 土地或建築改良物所有權狀

預告登記申辦流程

預告登記同意書的作用？長怎樣？

所謂的預告登記同意書，簡單來說就是不動產登記名義人（不動產所有權人）同意不動產請求權人對其不動產進行預告登記的證明文件。

務必確實填寫，包含立同意書人及請求權人姓名、同意預告登記的土地或建物詳細地址、地號、權力範圍，以及立同意書人的簽章（需蓋印鑑章）。

可參考下方圖片詳實填寫：

預告登記費用

辦理預告登記，地政事務所是不會額外收任何費用的。 但若是委託代書辦理的話，就需要支付代書費，通常代書費約落在新台幣4,000元～6,000元不等。

預告登記繼承

預告登記人死亡

如果預告登記人（預告登記請求權人）不幸過世的話，那麼預告登記的效力是可以繼承的嗎？

其實是可以的喔！因為預告登記保障的請求權在性質上是屬於「債權」，所以當原預告登記請求權人死亡時，其繼承人是可直接根據《民法》第1148條依法來繼承此預告登記的債權請求權，不需要再額外辦理預告登記的繼承程序哦！

＊《民法》第1148條：繼承人從繼承開始時，除了民法另有其他規定外，繼承人可承接被繼承人於財產上的一切權利及義務，除非此權利、義務屬於僅能由被繼承人行使（如自由、信用、隱私等）。

預告登記破解方式？預告登記塗銷

預告登記的破解方式主要可以分為3種，分別是「提起訴訟」、「預告登記塗銷」以及「強制執行」，以下依序說明：

提起訴訟

若不動產登記名義人對於預告登記有任何疑慮，但雙方遲遲無法達成協議，登記名義人也可以直接向法院提起訴訟，並且附上請求權不存在或時效已過的相關書面證明文件，請求法院判決預告登記塗銷。
如果判決確定，登記名義人可以持判決確定書及其餘相關文件，到地政事務所將預告登記塗銷。

預告登記塗銷

不動產登記名義人與請求權人雙方達成協議，備妥與簽署相關文件後，即可至地政事務所進行預告登記的塗銷。

預告登記塗銷應備文件

辦理預告登記塗銷需要準備以下文件：

1. 土地登記申請書（附登記清冊）
2. 權利、義務人雙方身分證明文件
3. 申請人印章（可單方申請）
4. 預告登記塗銷同意書（同意書應蓋預告登記請求人之印鑑章）
5. 預告登記請求權人印鑑證明（印鑑證明之核發日須為立書日前一年內始為有效）

⚠️若義務人持國民身分證及印章親自到地政事務所核對身份，可免附印鑑證明書 。

預告登記塗銷申辦流程

STEP1：收件

填寫土地登記申請書及備妥其他預告登記塗銷相關文件後，即可至地政事務所收件櫃台辦理塗銷。

STEP2：審查

地政事務所受理登記案件後，由審查人員依規審核案件所附之文件內容是否符合法令規定，審查無誤後就會准予登記。

STEP3：發狀與領件

登記程序完成，如有需換發新權狀者，可列印新狀或就原書狀加註。

強制執行

依據《土地法》第79-1條第3項的規定，不動產如果是受到政府徵收、法院判決、強制執行而產生新的所有權登記的話，預告登記請求權人是無法透過預告登記來主張無效與排除的。因此這也能夠算是預告登記的其他一種破解方式，但除非逼不得已，不然還是不建議採取這種方式。

預告登記常見問題

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