以房養老優缺點有哪些？以房養老試算下來划算嗎？馬上解除疑惑！

以房養老是什麼？

「以房養老」又可稱為「逆向房屋抵押貸款 （ reverse mortgage ）」，是借款人以自己名下持有的房屋作為擔保，向政府或銀行申請資金，並且以「按月給付」撥款給借款人作為養老金使用的一種貸款方式。

通常以不出售房屋為前提，直到貸款契約到期或借款人死亡後，若沒有法定繼承人願意繼承這筆債務的話，那銀行就會處理該房屋來償還債務。

需要注意的是以房養老的利息是從銀行每月要撥付給借款人的款項中扣除，此內扣金額不會超過每月撥付金額的三分之一，若有超過的利息會計入債權內（即所謂的掛帳），等合約到期後再一次給付給承貸銀行。

而以房養老貸款和一般傳統房貸的最主要差別，就在於貸款本金會隨貸款的存續時間而遞增，當貸款到期時，有可能會發生負債金額大於抵押品價值的情況。加上不少以房養老貸款都是以借款人死亡為契約到期，所以承貸銀行就需要承擔借款人壽命這個不確定性風險 。

以房養老優缺點

以房養老優點

• 保有居住權：申辦以房養老後，借款人仍能夠保有名下房屋的所有權及使用權，能夠繼續住在熟悉的住所，不用擔心無家可歸。
• 穩定經濟來源：借款人在申辦以房養老後，每月都可從銀行獲得一筆資金作為生活費。
• 減輕子女經濟負擔：年長借款人能夠過以房養老的方式應付老年生活的開銷，進而減輕子女在孝親費及經濟上的負擔。
• 應對緊急狀況：當突然發生生病或失能等意外情況時，以房養老讓借款人有辦法支付醫療及其他費用，避免因突發狀況導致經濟受影響。

以房養老缺點

• 每月可領金額遞減：由於以房養老是銀行從每月要撥付的款項中扣除當月利息，所以每月可領的金額會因貸款利息的增加而逐漸遞減。
• 貸款到期後續問題：若在貸款到期時，借款人仍然健在，就有可能發生負債金額大於抵押品價值的情況，這樣借款人就需要面對還款或房屋被拍賣的風險。
• 利率波動風險：由於以房養老屬於貸款的一種，所以利率是會因市場而浮動的，因此可能因升息造成扣除利息增加，導致每月實際領到的金額減少。
• 銀行審核嚴格：銀行對以房養老的房屋條件有較為嚴格的要求，像是地理位置、屋齡、房型等，若借款人的房屋是在偏鄉地區或非標準房型的話可能不容易過件，或是核貸成數可能偏低。
• 繼承問題：由於以房養老會導致親子間的房產繼承問題增加，所以現在銀行在承貸以房養老前通常會要求法定繼承人（子女）提供同意書或擔任通知義務人。

以房養老條件

若想申請以房養老，需要符合哪些條件呢？以下整理最常見的以房養老條件要求：

• 須為年滿 60 歲以上之中華民國國民
• 借款人須具備完全行為能力
• 信用狀況良好
• 以名下房屋作為擔保品（須為借款人所有）

以房養老最長可貸 30 年，但大部分的銀行為了避免民眾年輕時就使用以房養老貸款，因此通常都會要求「借款人年紀＋貸款期間」加總必須落在 90 ～ 95 這個區間，以免客戶把能提領的額度提早用完，導致最終失去借錢養老的作用。

以房養老屋齡限制

以房養老的屋齡限制為 「屋齡+貸款年限≤ 60 年」，也就是說假設屋齡已經 40 年的房屋，最多只能貸款 20 年。

大部分以房養老的承貸銀行都會對屋齡設下限制，這主要是銀行為了控制風險與保障借款人權益。因為屋齡高的房屋較容易貶值，且老舊房屋本身就很容易存在不少安全問題，這都會增加銀行在貸款契約到期時拍賣房屋回收資金的困難度。那當然限制屋齡也是為了確保借款人能有安全的居住環境，才能達到以房養老的真正作用。

以房養老的其他房屋要求

以房養老對於房屋除了上述所說的屋齡限制之外，還有哪些規定呢？

• 借款人所有：作為以房養老擔保品的房屋，必須要是借款人單獨持有，且是供自住使用。
• 建物使用類別：在建物的所有權狀上記載的建物使用類別，建議最好要是「住家用」，雖然部分銀行也接受「商業用」或是農舍、公寓等，但如果為小套房或工業區住宅，則核貸的機率不高。
• 房屋所在地：由於以房養老方案普遍都是屬於商業型貸款，銀行需要承擔後續房屋無法順利出售的風險，所以大多數銀行只接受位於都會區的房屋。若房屋位於偏鄉地區，銀行承作意願通常較低。

以房養老利率

以房養老的利率大約落在 2.2 %～ 3.5 %或以上，而且以房養老的利率通常都是浮動利率居多，也就是說會因市場波動而升息或降息。

不過實際能獲得的利率並沒有絕對，會因借款人個人的條件、房屋狀況、銀行及方案而有所不同。

以房養老一次領？

目前台灣所提供的以房養老業務，基本上都是採取按月撥款的支付方式，原則上是不會提供「一次性領取所有款項」的服務。

採取按月撥款的方式是為了確保借款人在申辦以房養老後的晚年生活，每個月都能夠有穩定的經濟來源，並且有效控制財務風險，因為一次性領取可能會導致資金提前用完，無法達到安養晚年的目的。

以房養老試算

在看完上述的介紹後，想必一定對以房養老有了更深的認識。那一定會好奇，究竟是申辦以房養老還是拿去投資比較划算呢？接下來就透過以下案例試算給讀者們看看：

【案例試算】

小張目前已年過 60 歲準備退休，名下有一間自住的房子，價值 1500 萬元，想要用這間房子來申請以房養老貸款，最終銀行核貸 7 成、年利率 2.1 %、貸款年限 30 年（360 期），每月撥款金額是 33,250 元，那麼利息扣除上限就是每期 11,083 元。

由於第 1 期不內扣利息所以能實拿 33,250 元，從第 2 期就會開始內扣，因此借款人能實拿的金額會隨著貸款時間增加而漸漸變少。

直到第 151 期開始，利息已達每月撥付金額的三分之一，也就是說從第 151 期到合約結束每期內扣利息都是 11,083 元，超過的利息就會直接進行掛帳，等到合約到期後，掛帳利息總共會累計約 75 萬元。

第 1 期：33,250 元（不內扣利息）
第 2 期：33,250 – 58（利息）= 33,192 元
第 3 期：33,250 – 116（利息）= 33,134 元
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第 151 到 360 期：33,250 – 11,083（利息）= 22,167 元

因此最後在這邊還是要呼籲各位讀者，在申請以房養老之前務必要先確認自身條件，以及確認房屋價值是否能提供足夠的每月生活費，當然也要評估貸款年限是否足夠，以免貸款年限到期後，要面對累積的掛帳利息。

以房養老常見問題

以房養老推薦

若您目前正值退休年紀，而且已經在規劃老年的財務分配，但由於銀行的以房養老貸款對於申貸人的條件與房屋狀況有較高的要求，所以核貸條件不符預期或是遭到拒絕，正在煩惱該如何是好的話。那您就看對文章了，貸款相關的問題都可以放心交給我們幸福貸！

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