土地貸款限制有哪些？把握5大要點提高土地貸款成數

土地貸款是什麼？

簡單來說，「土地貸款」就是以土地來作抵押，向銀行或民間貸款機構申請資金的一種方式，就像是用房子跟銀行借錢的行為我們會稱為房貸，用土地來借錢就會稱為土地貸款。
銀行或民間貸款機構會根據以下幾種因素，來衡量土地價值，並評估借款者最終可以核貸的金額：

• 地段

地段是衡量土地價值重要的因素之一，如鄰近市中心、交通幹道、公共建設等。 如果周邊有學校、醫院、商圈、公園等，都有助於提升土地的居住品質及商業價值。 

• 土地用途

土地有劃分為不同的分區，如住宅區、商業區、工業區等。不同分區的土地用途限制不同，還有土地是否可以興建房屋、商業設施或工業廠房，以及其建築高度、容積率等限制，都會影響其價值。

• 開發潛力

土地是否可以建築，以及未來是否能開發、重劃等，都會影響開發價值與增值潛力。 

• 市場供需

土地附近區域內的供需狀況，以及附近土地的交易價格，都會影響價格的衡量。

• 還款能力

良好的信用狀況和穩定的收入證明也是影響核貸金額的重要標準之一。

土地貸款的種類有哪些？

• 農地貸款

以農地作為抵押品，向銀行或農會申請貸款。

➡延伸閱讀：農地貸款全攻略｜農地貸款成數、資格與流程一次看懂

• 建地貸款

以建築用地作為抵押品，向銀行申請貸款。

• 工業用地貸款

以工業用地作為抵押品，向銀行申請貸款。

• 林地、山坡地貸款

以林地或山坡地作為抵押品，向銀行或民間貸款機構申請貸款。 

• 持分土地貸款

共同持有一塊土地，以自己持分的土地作為抵押品，向銀行或民間貸款機構申請貸款。

哪些土地不能申請土地貸款？

以下列舉的這些土地具有公共性質或環境保護功能，因為其特殊用途，所以銀行基本上都不會承作土地貸款。

• 公共設施用地
• 水利用地
• 礦鹽用地
• 遊憩用地
• 生態保護區
• 國家公園範圍內土地

如何申請土地貸款？

土地貸款的申請條件

• 年齡要求：為年滿18歲之中華民國國民。
• 信用條件：申請人信用狀況良好，無不良信用紀錄。 
• 還款能力：具有充足的財力證明，證明有足夠的還款能力。 
• 資金用途：貸款用途必須符合貸款機構的規定，像是農地貸款的用途限制。 
• 其他條件：有些貸款機構可能會要求提供土地的估價報告、資金企劃書等。 

土地貸款的申請流程

STEP1：準備申請文件並提出申請

• 申請人、土地所有權人身份證與第二證件
• 土地所有權人印鑑證明
• 土地所有權狀
• 戶籍謄本或戶口名簿
• 近半年收入證明 

STEP2：進行土地鑑價

收到申請後，貸款機構會安排鑑價人員前往現場評估土地條件，考量因素包含了地段、土地用途、開發潛力、市場供需等等。依照鑑價的結果，貸款機構會衡量核貸之貸款成數與利率。

STEP3：簽約對保

在雙方確定貸款條件之後，貸款機構就會安排簽署貸款契約並進行對保。 
這個流程大概會需要1～3個小時，是為了讓雙方都能夠再次確認合約內容無誤，並且充分了解貸款條件與還款方式，確保彼此權益。

STEP4：設定抵押權

簽約對保完成之後，就要設定土地的抵押權給貸款機構。 

STEP5：撥款

抵押權設定完成後，貸款機構會在約1～3個工作天內，將款項撥款至借款人指定帳戶。 

土地貸款成數多少？

土地貸款的額度會依據土地的價值和申請人的條件來決定，貸款成數大約都落在土地鑑價金額的5～7成，不過這也會根據土地類型（如農地、建地、工業用地等）而有所不同，像是一般建地最高可貸至7成，農地則約4～6成。 

土地貸款利率多少？

不同類型的土地會有不同的貸款利率，如果土地價值高、具開發潛力且易於轉手（如農地、建地），貸款機構通常都能給予較優惠的土地貸款條件，利率大約都落在2%～6%之間。
但如果資金需求較大，或土地狀況比較特別（如產權不完整、林地及山坡地等），高機率會無法向銀行申請土地貸款，此種狀況只有民間機構能承作這類型貸款。

土地貸款限制

申請土地貸款時，銀行或貸款機構會根據土地條件及申請人的狀況設定一定的限制，以下列舉了一些常見的限制：

貸款成數限制

貸款機構對土地貸款有成數限制，會根據土地種類和用途略有調整。 

還款期限限制

土地貸款的還款期限可以是一年到數十年左右，具體取決於土地用途的需求。通常較長的還款期限每月還款金額較低，但總利息支出可能會增加。

擔保品限制

土地貸款通常都會需要抵押土地作為擔保，藉此保護銀行的利益。這意味著借款人如果無法償還貸款，銀行是有權收回土地的。

用途限制

有些土地貸款會對貸款的用途有所限制。例如農地的貸款資金必須用於農業相關用途，如種植、畜牧、農產品流通等，而建地的貸款通常需要用於建築，各有規定與用途限制。

用地限制

不同的貸款類型會有不同的用地限制，例如土地抵押貸款會限制土地的種類必須是農業用地、建地或是工業用地，而購地貸款則是規定用必須用於商業區土地或是已劃定為都市計畫的住宅區土地等地方。

土地貸款推薦

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土地貸款常見問題

Q1.哪種土地類型的貸款利率最高？

通常一般建地的貸款利率會是最低，而農地或工業地的利率相較會較高。

Q2.土地貸款可以貸多少？

土地貸款的額度會根據土地的價值和申請人的條件來決定，貸款成數大約都落在土地鑑價金額的5～7成，但這也會根據土地類型（如農地、建地、工業用地等）而有所不同。